Kündigung von unbefristeten Mietverträgen
Kündigung durch Mieter
Wenn Mieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, welcher kein konkretes Vertragsende vorsieht oder welcher sich nicht automatisch verlängert, so können sie ohne weitere Begründung des Mietverhältnisses kündigen. Unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses können die Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Für die Kündigung gilt die Schriftform. Dies hat zur Folge, dass auch weiterhin Kündigungen per Telegramm, Telefax oder Email unwirksam sind, genauso wie mündliche Kündigungen.
Die schriftliche Kündigung muß unterschrieben sein, und zwar von allen Mietern. Das sind die Personen, die im Kopf eines Mietvertrages genannt sind und die den Mietvertrag unterschrieben haben. Adressiert sein muß das Kündigungsschreiben an den Vermieter bzw. Vermieterin oder bei mehreren Vermietern an alle.
Haben beide Partner einer Ehe oder Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben, können auch nur beide gemeinsam das Mietverhältnis beenden. Derjenige, der aus der Wohnung ausziehen will, kann nicht alleine kündigen. Er kann weder das Mietverhältnis insgesamt, noch isoliert für seine Person kündigen. Er hat allenfalls Anspruch darauf, dass sein ehemaliger Partner die Kündigung zum nächstmöglichsten Termin mit unterschreibt. Möglich ist es natürlich, dass sich die beiden Expartner und der Vermieter darüber einigen, wer zukünftig Mieter ist und wer nicht. Bei Ehepaaren gilt hier eine Besonderheit:
Im Zuge des Ehescheidungsverfahrens kann das Familiengericht entscheiden und festlegen, welcher Ehepartner die Wohnung erhält oder/und unter welchen Bedingungen der andere Partner aus dem Mietvertrag ausscheidet. Der Vermieter ist sodann an diese Entscheidung gebunden.
Kündigung von Zeitmietverträgen
Haben Mieter und Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen, der von herein auf einen bestimmten Zeitraum befristet ist, kann weder der Vermieter, noch der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden. Der Mieter kann nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Er muß genauso, wie der Vermieter, den abgeschlossenen Mietvertrag mit fester Laufzeit einhalten und erfüllen. Er kann nur zum vereinbarten Vertragsende kündigen.
Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel
Schwieriger wird es mit der Vertragsbeendigung für den Mieter, wenn sich das Mietverhältnis laut Vertrag immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht vorangekündigt ist.
Ein solcher Vertrag ist innerhalb der vereinbarten Laufzeit ein normaler Zeitmietvertrag. Ein solcher Vertrag kann nur zu einem bestimmten Stichtag gekündigt werden; ein Mietverhältnis zum 31.08. verlängert sich immer wieder um 12 Monate und kann in jedem Jahr zum 31.08. gekündigt werden. Diese Verträge sind ab dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig.
Neues Mietrecht
Das neue Mietrecht kennt nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge. Es läßt den Abschluß von einfachen Zeitmietverträgen oder von Zeitmietverträgen mit Verlängerungsklauseln nicht mehr zu. Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sind aber weiterhin gültig.
Kündigung durch den Vermieter
Vermieter können nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen war und sich auf einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe berufen können:
Eigenbedarf
Änderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
Schwerwiegende Vertragsverletzungen der Mieter
Vermieter müssen sich an zwingende gesetzliche Formvorschriften halten, sonst ist die Kündigung unwirksam:
Der Vermieter muß schriftlich kündigen und das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Mündliche oder telefonische Kündigungen, Kündigungen per Telegramm, Fax oder Emails sind unwirksam. Die schriftliche Kündigung muß von allen Vermietern unterschrieben sein, bei einem Ehepaar also von beiden.
Der Vermieter kann auch einen Dritten bevollmächtigen, die Kündigung auszusprechen. Kündigt z. B. ein Rechtsanwalt oder ein Hausverwalter im Namen des Vermieters, muß dieser der Kündigung die Vollmacht im Original beifügen. Fehlt die Vollmachtsurkunde, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
Das Kündigungsschreiben muß immer an alle Mieter gerichtet werden, die im Mietvertrag unterschrieben haben.
Käufer eines Miethauses oder einer Wohnung können erst kündigen, wenn sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.
Darüber hinaus muß der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese betragen:
bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren 3 Monate
bei einer Wohndauer von 5 bis 8 Jahren 6 Monate
bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren 9 Monate
Kündigungsgründe:
Eigenbedarf
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für einen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. Als naher Familienangehöriger gelten Verwandte in grader Linie, also Eltern und Kinder des Vermieters. Aber auch zu Gunsten von Enkelkindern oder Geschwistern kann der Vermieter kündigen.
Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er oder ein Familienangehöriger in die Wohnung zieht. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter in der gekündigten Wohnung seinen Alterswohnsitz begründen will, oder, wenn er seinen Kindern die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will.
Was tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar ist, muß für jeden Einzelfall entschieden werden, notfalls durch das Gericht.
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Wirtschaftliche Verwertung
Die sogenannte Verwertungskündigung ist möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Zu dieser Verwertungskündigung greift der Vermieter meistens dann, wenn er das Haus oder die Wohnung verkaufen bzw. von Grund auf sanieren will oder muß. Kein Fall der Verwertungskündigung ist es, wenn der Vermieter nach Kündigung des Mieters die Chance hätte, von einem anderen Mieter eine höhere Miete zu bekommen, oder wenn der Vermieter die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen will.
Erhebliche Vertragsverletzungen:
Mieter, die wiederholt nicht unerheblich gegen Bestimmung des Mietvertrages verstoßen, riskieren eine Kündigung. Als erhebliche Vertragsverletzungen sehen die Gerichte unter anderem:
dauernd unpünktliche Mietzahlungen
Mietrückstände
Beleidigungen der Vermieter
Verstöße gegen die Hausordnung
Wiederholte Störung des Hausfriedens
unerlaubte Untervermietung
vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
In schwerwiegenden Fällen ist auch hier eine fristlose Kündigung möglich. Voraussetzung für eine Kündigung, wegen erheblicher Vertragsverletzungen ist, dass die Vermieter das Fehlverhalten der Mieter vorher schriftlich abgemahnt und ihnen eine Chance zur Änderung ihres Verhaltens gegeben haben.
