Kündigungsausschluss wirksam?
Mit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber den einfachen, zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschafft. Gleichzeitig hatte er Mietern das Recht eingeräumt, Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.
Im Interesse von Vermietern, die die Mieter doch für feste Zeiten an das Mietverhältnis binden wollen, wurde dann der sog. Kündigungsausschluss erfunden. Der Bundesgerichtshof hat solche Regelungen zum Teil für zulässig erklärt. Beim Abschluss neuer Mietverträge – insbesondere bei Staffelmietvereinbarungen – müssen Mieter deshalb genau hinsehen, wenn sie sich ein dreimonatiges Kündigungsrecht sichern wollen.
Bereits früher hatte der BGH geurteilt, dass das Kündigungsrecht für Mieter per Mietvertrag ausgeschlossen werden kann. Der BGH (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befristete Verzicht auf das Kündigungsrecht sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt (wir berichteten). Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Für einen formularvertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht begrenzte der BGH aber den zulässigen Zeitraum auf vier Jahre (VIII ZR 27/04). Solche Regelungen mit längeren Zeiträumen sind also nichtig.
Nach weiteren Entscheidungen des BGH ist bei Abschluss von Staffelmietvereinbarungen sogar ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters zulässig. Immerhin wurde aber auch hier wiederum entschieden, dass auch bei einer vereinbarten Staffelmiete ein formularvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht nur bis zu vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Letztlich hat der BGH nun entschieden, dass im falle einer Individualvereinbarung bei einem Staffelmietvertrag ein über vier Jahre hinaus gehender Kündigungsverzicht nicht insgesamt nichtig ist, sondern für den Zeitraum von vier Jahren wirksam ist. Die Idee der Mietrechtsvereinfachung ist an diesem Punkt ins Gegenteil verkehrt worden.
Wer bei Anmietung einer Wohnung das dreimonatige Kündigungsrecht sichern will, muss also auf Regelungen zum Kündigungsausschluss achten und diese möglichst ablehnen. Beim Abschluss von Staffelmietverträgen ist größte Vorsicht geboten. Also besser erst beim Mieterverein den Vertrag prüfen lassen!
