Die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofes
Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 hat der Bundesgerichtshof zahlreich geurteilt. Hier die wichtigsten Entscheidungen nochmals im Überblick.
Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht
Seit der Mietrechtsreform 2001 bzw. dem entsprechenden Klarstellungsgesetz 2005 können Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Seit 2001 enthalten aber immer mehr Mietverträge Klauseln, mit denen dieses Recht unterlaufen wird. Hier verzichten Mieter auf ihr Kündigungsrecht, bzw. ihr Kündigungsrecht wird zeitlich befristet ausgeschlossen:
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Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht, ist wirksam (BGH VIII ZR 81/03).
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Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 2/04 379/03 und 294/03).
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Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig (BGH VIII ZR 27/04).
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Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren unwirksam (BGH VIII ZR 257/04).
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Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen, der die Vierjahresgrenze übersteigt, ist unwirksam (BGH VIII ZR 243/05).
Wohnungsgröße / Mietminderung
Treten während der Mietzeit Mängel auf oder fehlen der Wohnung zugesicherte bzw. zugesprochene Eigenschaften, kann der Mieter die Miete kürzen. Daneben steht sein Anspruch auf Reparatur oder Beseitigung des Mangels.
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Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das ein Mangel. Die Mieter sind berechtigt, die vertraglich geschuldete Miete zu mindern und Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH VIII ZR 133/03 44/03 und 295/03).
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Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Bruttowarmmiete auszugehen. Das ist die Grundmiete plus Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten (BGH VIII ZR 225/03 und 347/04).
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Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können (BGH VIII ZR 281/03).
Betriebskosten
Soweit im Mietvertrag vereinbart, müssen Mieter zusätzlich zur Miete noch Betriebskosten zahlen. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann er keine Nachforderungen mehr stellen.
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Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).
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Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält (BGH VIII ZR 220/05).
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Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).
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Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf
