Schönheitsreperaturen

Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und sich im Inneren der Wohnung befindet. Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken zählt ebenso dazu, wie das Streichen von Heizkörpern und –rohren, Fußböden sowie den Innenseiten von Türen und Fenstern. Außenanstrich der Fassade, Fensterläden und –rahmen, sowie Haustüren ist dagegen Vermietersache. Die Reinigung oder gar Erneuerung von zur Wohnung gehörenden Teppichböden müssen Mieter nur dann bezahlen, wenn sie diese überdurchschnittlich stark beschmutzt oder beschädigt haben.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter niemals mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen, als sie selbst verwohnt haben. So sagen es die Gerichte. Denn nach dem Gesetz zur Regelung des Rechtes der allgemeinen Geschäftsbedingungen, verstoßen besonders ungerechte Regelungen gegen Treu und Glauben und sind daher nichtig. Dies geht sogar soweit, dass Mieter, die renoviert haben, und erst später feststellen, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, die Renovierungskosten vom Vermieter zurückverlangen können.

Wurde eine unrenovierte Wohnung angemietet?
Der Bundesgerichtshof hat am 18.3.2015 entschieden, dass Schönheitsreparaturen nicht auszuführen sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde.Dies war früher anders. Schönheitsreparaturen konnten per Mietvertrag dem Mieter aufgebürdet werden, unabhängig davon, ob die Wohnung bei Einzug renoviert war oder nicht. Die maßgeblichen Renovierungsfristen begannen dann immer mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Jetzt gilt, so der Bremer Mieterschutzbund: Wer als Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss nie renovieren, weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert kommt es darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dann dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein. Vertragsklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung dann Schönheitsreparaturen auferlegen, sind unwirksam. Eine solche Klausel würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten. Müssten Mieter hier renovieren, müssten sie die Wohnung unter Umständen sogar in einem besseren Zustand zurückgeben, als sie sie selbst vom Vermieter beim Vertragsabschluss erhalten haben.
Etwas anderes kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nur gelten, wenn der Vermieter, der die Wohnung unrenoviert vermietet, seinem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Mietfreie Zeit käme hier in Betracht. Der Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte im vorliegenden Fall aber nicht aus.

Renovierungen während der Mietzeit (Übergabe einer renovierten Wohnung)
Eine mietvertragliche Regelung, dass Mieter im Laufe der Mietzeit Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten vornehmen müssen, ist grundsätzlich wirksam. Wie oft die Wände neu gestrichen bzw. tapeziert werden müssen, hängt vor allem davon ab, wie stark sie abgenutzt worden sind. Allgemein gültige Frist gibt es nicht. Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass:

• Küche/Bad etwa alle 3 Jahre

• Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toiletten etwa alle 5 Jahre

• Nebenräume alle 7 Jahre

neu gemacht werden müssen. Solche Fristen sind aber nur eine Richtschnur. Einzelfälle können sowohl nach oben, als auch nach unten davon abweichen.

Achtung: Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Räume zwingend nach solch starren Fristen renoviert werden müssen, ohne Rücksicht auf ihren tatsächlichen Zustand, dann ist diese Klausel ungültig – und zwar insgesamt ungültig. Das heißt, der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren; weder beim Einzug, noch während der Mietzeit und auch nicht beim Auszug. Da solche Klauseln in sehr vielen Mietverträgen enthalten sind, brauchen die meisten Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Starre Fristen sind erkennbar in Formulierungen wie „spätestens“ oder „mindestens“.

Aber: Gültig sind dagegen Klauseln, in der die Fristen lediglich Empfehlungscharakter haben, zu erkennen an Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“.

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch darauf, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt und keine minderwertigen Materialien verwendet werden. Dies bedeutet allerdings nicht, dass Mieter grundsätzlich die Maler kommen lassen müssen. Es sind manche Laien durchaus in der Lage, Malerarbeiten fachgerecht auszuführen. Entsteht jedoch durch unsachgemäß ausgeführte Renovierungsarbeiten eine Wertminderung der Wohnung, machen sich die Mieter schadensersatzpflichtig!

Schadensersatzansprüche der Vermieter
Mieter, welche die notwendigen Schönheitsreparaturen, zu denen sie laut Vertrag verpflichtet sind, nicht durchführen, verletzen den Mietvertrag.

Spätestens beim Auszug können Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu müssen sie dem Mieter eine Mahnung schicken, in der sie eine letzte (kurze) Frist setzen. Rühren sich die Mieter dann immer noch nicht, können die Vermieter den Ersatz der Kosten verlangen. Dann kann es sogar noch teuerer werden: Verzögert sich nämlich durch Fristsetzung und anschließende Arbeiten der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, dann müssen die Mieter auch den Mietausfall ersetzen. Für den Fall, dass sie die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig und ernsthaft abgelehnt haben, erlischt sogar die Verpflichtung der Vermieter zur Fristsetzung. Sie können dann sofort die Handwerker bestellen.

Soweit sollte es also niemand kommen lassen, denn die Ansprüche der Vermieter verjähren erst nach sechs Monaten. Vorsicht: Die Zeit, in welcher Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert die Frist.

Zur Deckung ihres Schadens haben Vermieter zwei Möglichkeiten:

• Sie können die Erstattung ihrer Kosten von den Mietern verlangen und nötigenfalls auf Zahlung klagen.

• Sie können sich aus der Kaution bedienen, sofern beim Einzug eine hinterlegt wurde und die Höhe ausreicht.