Eigentümerwechsel

Häufig kommt es überraschend. Man erfährt, dass das Haus verkauft werden soll. Aber: Ein Grund zur Panik besteht nicht. Denn: Kauf bricht nicht Miete! Das bedeutet: Die neuen Eigentümer treten in alle Rechte und Pflichten der alten ein. Alle bisherigen Regelungen bleiben uneingeschränkt gültig.

Die Miete
Im Zweifelsfall hilft der Weg zum Amtsgericht. Dort kann das Grundbuch nach Vorlage des Mietvertrages eingesehen und das Stichdatum der Eigentumsübertragung eingesehen werden.Die Miete ist nicht zwangsläufig schon mit der Miteilung über den Eigentümerwechsel an den neuen Eigentümer zu zahlen. Entscheidend ist der Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.Erst mit der Grundbucheintragung besteht die Berechtigung die Miete zu verlangen.

In Ausnahmefällen können neue VermieterInnen die Miete auch vorher kassieren. Dazu bedarf es aber förmlicher Abtretungserklärungen der alten Eigentümer. Fordern alte Vermieter die Mieter selbst dazu auf, Mietzahlungen an die neuen zu zahlen, kann man getrost davon ausgehen, dass eine solche Abtretungserklärung vorliegt.

Schwierig wird die Sache, wenn sich die beiden nicht einig sind, wer die Miete bekommen soll. Wenn beide Ansprüche auf Mietzahlungen stellen, kann man den betroffenen Mieter nur raten, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen. Davon müssen dann die Kontrahenten unterrichtet werden. Beim Amtsgericht liegt das Geld sicher, bis der Streit entschieden ist. Achtung: Mieter, die in einem solchen Streifall einfach gar nicht zahlen, riskieren eine Kündigung!

Mietvertrag
Neue Vermieter können unter keinen Bedingungen den Abschluss neuer Mietverträge verlangen. Sie treten nämlich automatisch anstelle der alten Eigentümern in die bestehenden Verträge ein. Sie können also auch keine höheren Mieten verlangen. Zu einer Mieterhöhung bleibt ihnen nur der gleiche Weg, den die alten Eigentümer auch hätten gehen müssen: der gesetzliche (siehe Ratgeber Mieterhöhung). Auch die Neueinführung von Nebenkosten (etwa für die Einstellung eines Hausmeisters) stellt eine Vertragsänderung dar und bedarf daher der Zustimmung der Mieter.

Gleiches gilt für alle anderen vertraglichen Regelungen, etwa die Hausordnung, die Gartennutzung, die Gewährung eines KfZ-Einstellplatzes etc. Auch an mündliche Absprachen mit den alten VermieterInnen sind die neuen gebunden. War zum Beispiel die Tierhaltung früher erlaubt (wenn auch nur mündlich), kann sie nun nicht plötzlich ohne triftigen Grund verboten werden. Der Haken bei mündlichen Absprachen: Man braucht Zeugen – im Zweifelsfall die alten Vermieter.

Kündigung
Ebensowenig können neue Eigentümer den Hausbewohner ohne Weiteres kündigen. Auch hier sind sie an die gleichen Bestimmungen gebunden wie die alten. Allerdings besteht die Gefahr, daß die neuen Eigentümer Eigenbedarf anmelden. Dagegen sind Mieter weitgehend machtlos. Allerdings gibt es auch für Eigenbedarfskündigungen Auflagen. So müssen diejenigen, die in die Wohnung ziehen sollen, zur Familie oder zum Hausstand des neuen Vermieters gehören. Außerdem muss der Eigenbedarf „vernünftig” und „nachvollziehbar” sein. Niemand kann von einer fünfköpfigen Familie die Herausgabe einer fünf-Zimmer-Wohnung für den alleinstehenden Sohn verlangen, oder, um dort Wohnung und Büro zusammen zu legen. Außerdem müssen neue Vermieter auch bei Eigenbedarf die gesetzlichen Kündigungsfristen (drei bis neun (oder, bei einigen – wenigen – Verträgen, zwölf) Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses) einhalten. Näheres enthält der Ratgeber Kündigung).

Kaution
Haben die Mieter eine Kaution geleistet, kann diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Näheres zu diesem Thema enthält der Ratgeber Kaution.