Nebenkostenabrechnung

Sind im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart, so hat der Vermieter hierüber einmal im Jahr abzurechnen.

Die Abrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten:

• Angabe des Abrechnungszeitraumes

• Zusammenstellung der Gesamtkosten

• Verteilerschlüssel

• Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter

• Verrechnung der Kosten mit den monatlichen Vorauszahlungen

Was muss die Nebenkostenabrechnung enthalten
In der Betriebskostenabrechnung selbst muss der genaue Abrechnungszeitraum angegeben werden. Es kann der Zeitraum eines Kalenderjahres sein, als Abrechnungszeiträume kommen aber auch Zeitspannen zwischen dem 01.10. und 30.09. oder vom 01.04. – 31.03. eines Jahres usw. in Betracht. Wichtig ist, dass die Nebenkostenabrechnung sich immer auf einen Zeitraum von 12 Monaten erstreckt. Willkürlich gewählte Zeiträume, beispielsweise 15 Monate, sind unzulässig.

Der Vermieter muss die Gesamtkosten zusammenstellen, die in seinem Haus angegebenen Abrechnungsperioden angefallen sind. Er muss die Kostenarten einzeln auflisten. Der Mieter soll auf einen Blick prüfen können, ob tatsächlich nur die gesetzlich zulässigen und vertraglich vereinbarten Kostenpositionen umgelegt werden. Die Gesamtkosten müssten dann anhand des vereinbarten Verteilerschlüssels auf die einzelnen Wohnungen im Haus abgerechnet werden.

Wie die Heiz- und Warmwasserkosten zu verteilen sind, regelt die HkVO. Für die sonstigen Betriebskosten gilt der im Mietvertrag vereinbarte Aufteilungsmaßstab oder der vom Vermieter einmalig festgelegte Verteilerschlüssel.

Die häufigsten Verteilerschlüssel sind “Wohnungsgröße” oder “Personenzahl”. Möglich ist jedoch auch, die Kosten nach Wohneinheiten zu verteilen. Weiterhin kommt in Betracht, dass beispielsweise die Wasserkosten, auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungs-geräte installiert sind.

Wenn kein spezieller Verteilerschlüssel zwischen Mieter und Vermieter vereinbart ist, so müssen ausweislich der gesetzlichen Regelungen die Betriebskosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Überprüfen Sie die Nebenkostenabrechnung
Wenn der Mieter die schriftliche Betriebskostenabrechnung erhalten hat, ist ausreichend Zeit, das Rechenwerk des Vermieters selbst zu prüfen oder von seinem Mieterschutzbund prüfen zu lassen.

Nach 30 Tagen, so ist die gesetzliche Regelung, gerät der Mieter allerdings in Verzug. Vorausgesetzt natürlich immer ist die Abrechnung des Vermieters fehlerfrei und in Ordnung ist.
Vorsicht

Vorsicht sollte immer dann geboten sein, wenn die Betriebskostenabrechnung erhebliche Abweichungen von den Vorjahreszahlen ausweist. Derartige, erhebliche Abweichungen sind vermieterseits zu erläutern und zu begründen. Grund hierfür können allgemeine Preissteigerungen oder eine Anhebung der kommunalen Gebühren sein. Genauso gut ist es möglich, dass die hohen Wasserkosten auf einen Rohrbruch zurückzuführen sind.

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege bei Vermieter vorzunehmen. Eine Übersendung der Rechnungsbelege in Kopie gegen Kostenerstattung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter nicht am Ort des Mietobjekts seinen Sitz hat. Derzeit beträgt der Kostenerstattungsanspruch pro Kopie € 0,50.

Solange der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, beispielsweise für das Abrechnungsjahr vom 01.01.10 – 31.12.10 bis spätestens zum 31.12.11 ab, so sind Nachforderungen des Vermieters aus der Abrechnungsperiode 2010 gegenüber dem Mieter nicht mehr durchsetzbar. Guthaben sind dagegen dem Mieter auszuzahlen. Unabhängig von der zeitlichen Verfristung hat der Mieter selbstverständlich einen Anspruch auf Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung.