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Wohnungsmängel

Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich 2 Arten von Wohnungsmängeln:

  • Die Wohnung hat einen (oder mehrere) Fehler, die den „vertragsgemäßen Gebrauch“ erschweren oder ganz unmöglich machen.
  • Der Wohnung fehlt eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft oder diese Eigenschaft fällt später weg.



Für die Pflicht der Vermieter zur Beseitigung solcher Mängel ist es grundsätzlich unerheblich, ob sie ein Verschulden daran trifft. Fühlt sich beispielsweise eine Mieterin durch den unerträglichen Lärm ihres Nachbarn zu nächtlicher Stunde gestört, so ist auch dafür der Vermieter zuständig. Sie muß den Nachbarn zur Einhaltung der Ruhe anhalten und ihn nötigenfalls sogar kündigen.

Vermieter sind sogar dann für Mängel haftbar, wenn sie sie gar nicht beseitigen können, z. B. für den Lärm einer Baustelle in der Nähe. Allerdings können sie nicht verpflichtet werden, Mängel zu beseitigen, die der Mieter selbst verschuldet hat. Vor allem bei Feuchtigkeitsschäden kommt es oft zu einem Streit über die Ursachen, welche sowohl in einem Baumangel, als auch im falschen Wohnverhalten der Mieter liegen können.

Vermieter sind verpflichtet, Wohnungsmängel zu beseitigen! Umgekehrt sind Mieter verpflichtet, ihre Vermieter umgehend von auftretenden Mängeln in Kenntnis zu setzen. Das ist wichtig, damit sie überhaupt Gelegenheit haben, den Schaden zu reparieren und ihr Eigentum in Ordnung zu halten. Außerdem können Mieter gleichzeitig eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Das macht zwar unter Umständen einen unfreundlichen Eindruck, ist aber sehr wichtig.

Ein Vermieter ist nämlich nur dann automatisch zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat.

Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an den Mangel, kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung „in Verzug befindet“. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne, dass der Schaden beseitigt wurde.

Eine Faustregel dazu, was eine angemessene Frist ist, gibt es nicht. Ein geplatztes Wasserrohr muß natürlich sofort repariert werden, mit einer kaputten Steckdose kann man dagegen durchaus ein paar Wochen leben. Wichtig ist aber immer: Wer befürchten muß, dass es wegen eines Wohnungsmangels zum Streit mit dem Vermieter kommt, sollte sowohl die Mängelanzeige, als auch die Fristsetzung schriftlich machen, um im Zweifelsfall die Sachlage beweisen zu können. Alle nachstehend aufgeführten Mieterrechte hängen davon ab!

Ihre Rechte:
Kommen Vermieter der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht unverzüglich nach, haben Mieter 6 Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Die Erste und Zweite gelten immer, die Dritte bis Sechste jedoch nur, wenn der Vermieter den Mangel selbst verschuldet hat oder sich mit der Beseitigung in Verzug befindet (siehe oben)!

1. Mietminderung
Eine Wohnung ist nur dann die volle Miete wert, wenn sie sich im ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hat sie irgendwelche Mängel, ist sie weniger Wert und zwar soviel weniger, wie sie in ihrer Gebrauchstauglichkeit ist. Diese Mietminderung ist kein unfreundlicher Akt der Mieter, das Gesetz sieht sie vor.

Das Mietminderungsrecht besteht grundsätzlich so lange, wie der Mangel vorhanden ist. Für das Ausmaß gibt ebenfalls keine Faustregel. Ein geringfügiger Mangel berechtigt auch nur zu einer geringen Mietminderung. Ein Totalausfall der Heizung im Winter kann dagegen zu einer Mietzinsminderung der Miete um 100% führen. Da die richtige Höhe der Mietzinsminderung von entscheidender Bedeutung ist, sollte man sich auf jeden Fall vorher juristisch beraten lassen. Immer gilt jedoch folgendes:

  • der geminderte Betrag braucht später nicht zurückgezahlt zu werden
  • die Mietzinsminderung sollte (muß aber nicht) vorher angekündigt werden
  • hat man sich noch nicht entschieden, ob eine Mietzinsminderung sinnvoll ist (weil die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden noch nicht geklärt sind), sollte man die Miete allenfalls unter Vorbehalt zahlen. Dies ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen



2. Zurückbehaltung der Miete
Im allgemeinen bringt eine Mietzinsminderung Vermieter auf Trab. Entweder sie beheben den Mangel oder sie verklagen die Mieter wegen Rückständen – dann wird ein Gericht die Streitigkeiten klären müssen. Zuweilen aber zeigen sich Vermieter auch wenig beeindruckt, vor allem dann, wenn der Minderungsbetrag eher gering ist. In diesem Fall können Mieter von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, dass sie zusätzlich zur Mietzinsminderung das 3-fache des Minderungsbetrages vorläufig einbehalten.

Dieses Recht ist aber – anders als die Mietzinsminderung – ein reines Druckmittel: Der zurückbehaltende Betrag muß später nachgezahlt werden. Die Zurückbehaltung der Miete muß vorher schriftlich angekündigt werden.

3. Schadensersatz
Entsteht einem Mieter aufgrund eines Wohnungsmangels ein materieller Schaden, so muß der Vermieter diesen ersetzen. Das gilt z. B. für den verschimmelten Kleiderschrank in einer völlig durchfeuchteten Wohnung. Das gilt aber auch für Fahrt- und Eintrittskosten, wenn ein Mieter wegen des defekten Boilers im Bad beispielsweise gezwungen ist, in einem Schwimmbad zu duschen. Achtung!: Schadensersatzansprüche haben Mieter nur bei Verschulden oder Verzug des Vermieters.

4. Mängelbeseitigungsklage
Läßt sich ein Vermieter durch nichts beeindrucken und weigert sich fortdauernd, einen Wohnungsmangel zu beseitigen, kann man ihn verklagen. In diesem Fall kann der Vermieter vom Gericht gezwungen werden, endlich tätig zu werden.

Dies ist allerdings ein sehr langwieriger Weg. Eine Klage kann natürlich immer nur die letzte aller Möglichkeiten sein. Der Vermieter muß sich also mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden, bevor man dann zum Gericht antreten kann.

5. Ersatzvornahme
Schneller geht’s, wenn der Mieter selbst zur Tat schreitet und seinerseits Handwerker mit der Beseitigung des Schadens beauftragt. Die Kosten hierfür können später mit der Miete verrechnet werden.

Um zu einer solchen „Ersatzvornahme“ schreiten zu dürfen, ist es oft zwingend erforderlich, dass der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Schließlich könnte es ja sein, dass er selbst den Schaden billiger beheben könnte, als ein Handwerker. Man darf also nur dann zu diesen Mitteln greifen, wenn man dem Vermieter den Mangel mitgeteilt hat und die Frist zur Beseitigung verstrichen ist.

6. Außerordentliches Kündigungsrecht
Außerordentliche Kündigung, z. B. wenn der Mangel sich aus technischen Gründen gar nicht beheben läßt oder, wenn ein Vermieter sich konstant weigert, den Mangel zu beseitigen, können Mieter den Mietvertrag auch kündigen, unter Umständen so gar fristlos. Dann muss der Vermieter für alle Folgeschäden, etwa den Umzugskosten haften. Achtung: Das gilt nur bei besonders schwerwiegenden Mängeln!

Die Mängel lagen schon bei Einzug vor.
Die Rechtslage ändert sich grundsätzlich, wenn die Wohnungsmängel schon bei Einzug vorlagen, zumindest dann, wenn sie für die Mieter erkennbar waren oder die Vermieter darauf aufmerksam gemacht haben. Liegt die Wohnung beispielsweise direkt neben einer Autobahn, kann man wegen des Lärms nicht die Miete mindern. Denn dieser Umstand ist bei einer Wohnungsbesichtigung auch bei einer oberflächigen Besichtigung klar erkennbar.

Beweislast:
Vor allem bei Feuchtigkeitsschäden (aber auch bei anderen) kommt es häufig zum Streit, wer für den Schaden verantwortlich ist. Deshalb ist die Frage der Beweislast wichtig!
Hierbei gilt immer: Mieter müssen im Bestreitensfall die Existenz des Mangels beweisen, Vermieter sind für ihre Behauptungen, die Mieter hätten den Mangel selbst verursacht, beweispflichtig. Können sie dies nicht, müssen sie für den Schaden aufkommen.

Haftungsausschluß:
Oft versuchen Vermieter, die Rechte der Mieter bei Wohnungsmängeln im Mietvertrag zu beschneiden. Dem sind jedoch vom Gesetz her Grenzen gesetzt.

Es gilt:

  • Das Recht zur Mietminderung läßt sich grundsätzlich nicht ausschließen. Mieter können also auch dann die Miete mindern, wenn dies im Mietvertrag grundsätzlich untersagt wird.
  • Auch die Ersatzvornahme kann im Mietvertrag nicht rechtswirksam verboten werden.
  • Das Recht auf Schadensersatz kann entgegen per Mietvertrag ausgeschlossen werden, allerdings nicht in Fällen, bei denen Vermieter den Mangel Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit selbst herbeigeführt haben. Steht eine solche Klausel im Mietvertrag, ist sie insgesamt ungültig, es gelten dann die gesetzlichen Regelungen.
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