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Modernisierung

Die Modernisierung bei Altbauten erfreut sich immer noch einer gewissen Beliebtheit. Mit Hilfe staatlicher Förderungen bietet sie Vermietern die Möglichkeit, heruntergekommene Häuser wieder in Schuß zu bringen, besser auszustatten und die Kosten dafür auf die Mieter umzulegen.

Aber auch für Mieter ist eine Modernisierung oft Anlaß zur Freude. Zentralheizung, ein eigenes Bad oder auch nur eine Innentoilette sind Annehmlichkeiten, die vor allem diejenigen zu schätzen wissen, die bisher darauf verzichten mußten. Dennoch sind die Belastungen, die mit den Bauarbeiten und der Mieterhöhung verbunden sind, nicht zu unterschätzen. Soll eine Modernisierung nicht zu unangenehmen Überraschungen führen, empfiehlt es sich, dass die Betroffenen ihre Rechte genau kennen und auf deren Einhaltung achten.

Duldungspflicht
Das Einverständnis der Mieter mit einer geplanten Modernisierung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Sie brauchen also keine Einverständniserklärung zu unterschreiben. Davor muß sogar dringend gewarnt werden, denn häufig enthalten solche Erklärungen Klauseln, die die Rechte der Mieter beschneiden.

Sind die Arbeiten erst einmal im Gange, müssen die Mieter zahlreiche Belästigungen durch Lärm und Dreck in Kauf nehmen. Wird eine Wohnung während der Modernisierungsarbeiten zeitweise unbewohnbar, können Vermieter sogar den vorübergehenden Umzug in eine andere Wohnung verlangen, vorausgesetzt, sie stellen eine angemessene Ersatzwohnung zur Verfügung.

Modernisierungsmaßnahmen
Als Modernisierung gelten nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Dazu zählen auch Energiesparmaßnahmen. Häufig versuchen Vermieter, normale Instandsetzungsarbeiten als Modernisierung auszugeben, um die Kosten auf die Mieter umlegen zu können.

Auf eine laufend instandgehaltene Wohnung aber haben Mieter ohnehin Anspruch. Reparaturen an Heizungs-, Wasser- oder Strominstallationen oder das Erneuern von morschen Fenstern sind keine Modernisierungen, müssen also vom Vermieter alleine bezahlt werden. Auch dann, wenn beispielsweise erneuerungsbedürftige einfachverglaste Fenster durch Isolierfenster ersetzt werden, müssen Vermieter die Summe, die eine Reparatur der alten Fenster gekostet hätte, alleine tragen. Lediglich die Differenz darf auf die Mieter umgelegt werden.

Ankündigungspflicht
Vermieter müssen die Maßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Die Mitteilung muß genaue Angaben über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, enthalten. Außerdem ist das Ausmaß der zu erwartenden Mieterhöhung anzugeben. Eine Ausnahme von der Ankündigungspflicht besteht bei geringfügigen Modernisierungsarbeiten (etwa Einbau von Sicherheitsschlössern), die nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (max. 5%) führen.

Widerspruchsrecht
Trotz der generellen Duldungspflicht haben Mieter ein Widerspruchsrecht, wenn die gezahlte Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn:

  • sie die zu erwartende Mieterhöhung finanziell nicht tragen könnten (es sei denn, die Wohnung wird lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt);
  • eine teuere „Luxusmodernisierung“ verlangt wird;
  • schwerwiegende Grundrissänderungen vorgenommen werden (wesentliche Verringerung oder Vergrößerung der Wohnfläche);
  • die Mieter selbst mit Zustimmung des Vermieters modernisieren wollen und die Arbeiten durch die geplante Maßnahme hinfällig würden;
  • die Arbeiten kurz vor dem Auszug der Mieter oder im Winter (etwa Auswechseln der Fenster oder Erneuerung der Heizung) durchgeführt werden sollen;
  • eine oder mehrere der Bewohner krank, alt, gebrechlich oder schwerbehindert sind, so dass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung ihnen nicht zugemutet werden können.



Kündigung
Modernisierungen sind kein Kündigungsgrund. Spricht einem der Vermieter wegen einer geplanten Modernisierung die Kündigung aus, so ist diese Kündigung unwirksam. Mieter haben jedoch zweimal ein

Sonderkündigungsrecht:
Einmal nach Zugang der Modernisierungsankündigung (Frist: Endet auf die Ankündigung des folgenden Monats zum Ende des übernächsten Monats). Tritt die Modernisierung z.B. am 09. April ein, muß die Kündigung bis zum 31. Mai erfolgen. Das Mietverhältnis endet dann am 30. Juni. Kündigt man innerhalb dieser Frist, muß mit dem Beginn der Arbeiten bis zum Auszug gewartet werden.

Der zweite Sonderkündigungstermin ist nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten bei Inkrafttreten der Mieterhöhung. Der Mieter kann bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.

Mieterhöhung
Nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter 11% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Wurde die Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert, so sind die Darlehen von der Berechnung der neuen Miethöhe ebenso abzuziehen, wie die Aufwendungen für eventuell miteingeflossenen Instandsetzungsarbeiten.

Auch die Mieterhöhung muß schriftlich angekündigt werden. Sie wird erstmals fällig zu Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich jedoch um 6 Monate, wenn:

  • der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt hat, oder
  • die tatsächliche Mieterhöhung sich gegenüber dieser Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat.
  • Die Mieterhöhungserklärung muß alle Maßnahmen aufführen, die Kosten aufschlüsseln und diese auf die einzelnen Wohnung in einem Haus umrechnen.



Beispiel:
bisherige Miete: € 300,00
Gesamtkosten aller Arbeiten: € 20.000,00
davon Instandsetzungsarbeiten: € 5.000,00
verbleibende Modernisierungskosten: € 15.000,00
davon öffentliche Fördermittel: € 7.500,00
Berechnungsgrundlage für die neue Miete: € 7.500,00
davon 11%: € 825,00
geteilt durch 12 Monate: € 68,75
neue Miete: € 368,75

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