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Mieterhöhung

Mietspiegel in Bremen? Leider nein. Bremen gehört zu den wenigen größeren Städten, die über keinen Mietspiegel verfügen.

Will Ihr Vermieter dennoch die Miete erhöhen, so müssen Sie dieser nur unter folgenden Voraussetzungen zustimmen:

Im frei finanzierten Wohnungsbau können Mieter und Vermieter die Miete grundsätzlich frei vereinbaren. Eine Grenze ist da, wo eine Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher anfängt, also dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% bzw. 50% überschritten wird.

Bei einer Mieterhöhung braucht der Vermieter grundsätzlich die Zustimmung des Mieters. Von dieser Regelung gibt es lediglich 2 Ausnahmen:

  • nach Modernisierung können 11% der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden
  • Erhöhungen der Betriebskosten



Zustimmungspflicht
Die Tatsache, dass eine Steigerung der Miete ansonsten nur wirksam wird, wenn die Mieter ihr zustimmen, bedeutet leider nicht, dass man sich immer dagegen wehren kann. Denn in bestimmten Fällen kann die Zustimmung verlangt, wenn nötig sogar eingeklagt werden. Voraussetzung ist, dass

  • die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt und begründet wird.
  • zwischen dem Zeitpunkt, an dem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde und dem Zeitpunkt, zu dem die neue Mieterhöhung verlangt wurde, mindestens 1 Jahr liegt (dazu kommt die dreimonatige Überlegungsfrist der Mieter), so dass insgesamt 15 Monate Frist zwischen 2 Mieterhöhungen liegen müssen.
  • die Kappungsgrenze für alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammen genommen, nicht überschritten wird. Die Kappungsgrenze beläuft sich auf 15% in Bremen.
  • die verlangte Miete, die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nicht übersteigen.



Begründung
Der Vermieter hat das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Es gibt vier Alternativen:

  • Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel einer Stadt berufen. Dabei muß er die Wohnung ihrem Baujahr, der Wohnanlage und der Ausstattung entsprechend richtig in das Raster des Mietspiegels einordnen.
  • Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen angeben, bei denen eine höhere Miete gezahlt wird. Die Wohnungen können auch aus dem eigenen Bestand stammen, dürfen aber nicht mehr als 30% kleiner sein, als die, bei der die Miete erhöht werden soll. Außerdem darf die neue Miete nicht höher sein, als die günstigste der drei Vergleichswohnungen.
  • Die Mieterhöhung kann auch durch ein Gutachten begründet werden, dass von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stammt.
  • Seit dem 01.09.2001 kann auch eine Datenbank zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.



Überlegungsfrist
Die Mieter haben eine Frist von vollen 2 Monaten + dem Rest des laufenden Monats um sich zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen wollen. Kommt das Erhöhungsverlangen beispielsweise am 06. März, erlischt die Frist am 30. Mai. In dieser Zeit können verschiedene Möglichkeiten überprüft werden:

  • Wenn alle erwähnten gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden, sollte man der Mieterhöhung zustimmen. Dann wird nach Ablauf der Überlegungsfrist – in unserem Beispiel also am 01. Juni – die neue Miete fällig.
  • Wer der Mieterhöhung nicht zustimmen will, aber auch keine Chance sieht, ihr zu entgehen, kann innerhalb der Überlegungsfrist von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigung wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam – in unserem Beispiel also zum 31. Juli. Die Mieterhöhung tritt dann nicht mehr in Kraft.
  • Lag die alte Miete unter dem zulässigen Höchstwert, die neue jedoch darüber, sollte man der Mieterhöhung teilweise zustimmen – und zwar bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete – jedoch nicht darüber hinaus.
  • Ist das Erhöhungsverlangen aus irgend einem Grund nicht korrekt, sollte man der Erhöhung widersprechen, oder die Zustimmung verweigern – z. B. durch Schweigen.



In den beiden letztgenannten Fällen hat der Vermieter dann wiederum zwei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er die Zustimmung einklagen will. Kommt in dieser Frist keine Klage, ist das Erhöhungsverlangen hinfällig.

Ausnahmen
In drei Arten von Mietverträgen sind Mieterhöhungen anders geregelt:

  • Bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb der vereinbarten Laufzeit gar nicht erhöht werden (sofern nichts anderes vereinbart wurde).
  • Bei Staffelmietverträgen wird Zeitpunkt und Ausmaß jeder Mieterhöhung bereits bei Vertragsschluß festgelegt. Dabei muß entweder der exakte Erhöhungsbetrag oder die neue Grundmiete genannt werden. Zwischen jeder Mieterhöhung muß mindestens 1 Jahr liegen und die Staffelmietvereinbarung darf höchstens 10 Jahre lang laufen.
  • Bei Verträgen mit einer Mietleitklausel ist die Miete an die durchschnittliche Einkommensentwicklung, die das Bundesamt für Statistik feststellt, gekoppelt. Die Anpassung tritt jedoch nicht automatisch ein, sondern muß jeweils ausdrücklich verlangt werden.
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