Fristlose Kündigung

Der Vermieter hat nur ausnahmsweise das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In diesen Fällen muß der Vermieter keine Kündigungsfrist einhalten, der Mieter muß „sofort“ ausziehen, d. h. innerhalb eines Monats. Bleibt der Mieter dennoch in der Wohnung wohnen, muß der Vermieter eine Räumungsklage vor dem örtlichen Amtsgericht einreichen. Das Gericht entscheidet sodann über die Zulässigkeit und Begründetheit der Kündigung und Klage.

Beabsichtigt der Vermieter fristlos zu kündigen, weil der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat, muß der Vermieter vorher eine Abmahnung schicken und/oder eine Frist setzen, mit der Aufforderung an den Mieter, dass vertragswidrige Verhalten zu ändern. Fristen und Abmahnungen sind dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder, wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen vom Mieter und Vermieter die sofortige Kündigung ausnahmsweise gerechtfertigt ist.

Der Vermieter kann fristlos kündigen bei:

• schwerer Vertragsverletzung des Mieters
• schwerer Störung des Hausfriedens oder bei anderen schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters
• Zahlungsverzug des Mieters
• vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
• völliger Vernachlässigung der Wohnung
• Überbelegung der Wohnung
• unerlaubter Untervermietung

Störung des Hausfriedens
Seit dem 01.09.2001 gilt, dass eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere auch des Verschuldens vom Mieter und Vermieter, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Dieser Kündigungsgrund wird ein seltener Ausnahmetatbestand bleiben. Dies deshalb, da er nur bei schwerwiegenden Störungen des Hausfriedens zum tragen kommt. Ob ein Verschulden auf Seiten des Beschuldigten vorliegt und, wenn ja, in welchem Umfang, ist immer eines der wichtigsten Kriterien bei der Entscheidung, ob die Kündigung berechtigt ist oder nicht.

Unpünktliche Mietzahlungen
Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist berechtigt, bei schweren und schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters. Diese Pflichtverletzungen müssen zu so schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Vermieterinteresses führen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann. Hauptanwendungsfall ist die ständige unpünktliche Mietzahlung des Mieters. Wer beispielsweise am Monatsanfang die Miete zahlen muß, kann sich nicht damit „entschuldigen“, dass er selbst Lohn oder Gehalt erst Mitte oder Ende des Monats erhält.

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Aber nicht jeder Zahlungsrückstand rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Gesetzlich gibt es 2 Varianten:

• der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug
• der Mieter ist über längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, z. B. weil er die Miete aufgrund von Objektmängel mindert. Miete ist in all diesen Fällen die Grundmiete und die Nebenkosten. Dagegen gehören Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen hierzu nicht. Selbst, wenn der Mieter einige Monatsmieten nicht gezahlt hat, kann er sich noch vor einer fristlosen Kündigung bzw. einer Räumung retten.

Zahlt der Mieter selbst oder übernimmt das von ihm eingeschaltet Sozialamt die Mietrückstände und zahlt der Mieter zukünftig die Miete pünktlich, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Hat der Vermieter aber bereits gekündigt, wird die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Selbst, wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage bei Gericht eingereicht hat, hat der Mieter noch die Möglichkeit, spätestens zwei Monate nach Erhebung der Klage die Mietrückstände vollständig auszugleichen. Ist dies geschehen, wird die Räumungsklage abgewiesen. Durch Nachzahlung der ausstehenden Mieten kann sich der Mieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren hierdurch vor einer Räumung retten.

Fristlose Mieterkündigung
Auch Mieter können fristlos kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn:

• der Vermieter das Schloß auswechselt und die Wohnung nicht mehr betreten werden kann
• die Wohnung so erhebliche Mängel hat, dass der vertragsgemäße Gebrauch nicht mehr gewährleistet wird, die Gesundheit oder sogar das Leben des Mieters in Gefahr ist.