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Der Makler

Das Bestellerprinzip

„Wer bestellt, der bezahlt“, bedeutet: Wendet sich der Vermieter an einen Makler und erteilt er ihm den Auftrag, einen Mieter für seine Wohnung zu suchen, muss der Vermieter den Makler auch bezahlen. Mieter müssen die Maklerprovision allenfalls dann zahlen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben – schriftlich bzw. in Textform – und der Makler dann ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. Voraussetzung ist also, dass der Makler auf „Bestellung“ des Mieters, nach dessen Auftragserteilung tätig wird – beispielsweise dadurch, dass er dann eine Anzeige schaltet und sich daraufhin ein Vermieter mit einer passenden Wohnung meldet. Beweispflichtig für diesen Ablauf ist der Makler.

• Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden.
• Ein Wohnungsvermittler darf einem Wohnungssuchenden eine konkrete Wohnung auch nach einer Suchanfrage des Wohnungssuchenden nur anbieten, wenn er vom Berechtigten hierzu den „Auftrag“, also die Zustimmung im Sinne des 6 WoVermG, eingeholt hat.
• Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende beispielsweise dann, wenn der Vermittler in dessen Auftrag eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet.
• Der Vermieter ist auch dann „Besteller“, wenn der Wohnungssuchende einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler wendet: Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht provisionspflichtig, weil der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.
• § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermG stellt sicher, dass eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden gegenüber dem Wohnungsvermittler auch nicht durch einen Vertrag zugunsten Dritter vereinbart werden kann. Nicht möglich ist also insbesondere eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter beim Mietvertragsabschluss.

Makler verlangt dennoch Geld

Das ist unzulässig. Der Mieter kann seine Zahlung zurückfordern, sein Anspruch verjährt erst nach drei Jahren. Außerdem riskiert der Makler eine Geldbuße
Sollten Sie ausnahmsweise als Wohnungssuchender der Besteller des Maklers gewesen sein, beträgt
Höhe der Maklergebühr
Für Wohnräume maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermG). Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete ist die Miete im ersten Jahr maßgebend.
Wie Wohnräume sind Geschäftsräume zu behandeln, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden.
Musste sich der Mieter verpflichten, z.B. neben seiner Maklercourtage auch das Entgelt für den Makler des Vermieters zu bezahlen, dann braucht der Mieter dennoch nie mehr als zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen, da höhere Forderungen unzulässig sind.

Bearbeitungsgebühren/Vertragsgebühren

Es ist dem Makler untersagt, neben oder anstelle der zulässigen Provision Vorschüsse, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen zu vereinbaren oder anzunehmen. Dies gilt nicht, soweit die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind (§ 3 Abs. 3 WoVermG).

Der Anspruch auf Provision

Der Makler (Wohnungsvermittler) kann nur dann eine Vermittlungsgebühr verlangen, wenn
• der Wohnungssuchende ihn bestellt hat,
• er eine Wohnung nachgewiesen hat, wenn er also dem Mieter eine Adresse besorgt hat oder
• er eine Wohnung vermittelt hat, wenn er also z.B. dem Mieter die Wohnräume gezeigt oder wenn er mit dem Vermieter verhandelt hat.
• Weitere Voraussetzung ist in jedem Fall, dass zwischen Wohnungssuchendem und Makler ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Ob der Makler eine Gewerbeerlaubnis besitzt oder nicht, ist hierbei unerheblich.
• In allen Fällen muss durch die Tätigkeit des Maklers auch tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommen (§ 2 Abs. 1 WoVermG). Deshalb verstoßen beispielsweise Wohnungsvermittlungsvereine) gegen das Gesetz, denn sie nehmen Geld (Gebühren, Beiträge), bevor sie eine Wohnung vermittelt haben.

Der Anspruch auf Provision besteht nicht

Sie brauchen dem Makler nichts zu zahlen, wenn
• Sie ihn nicht bestellt haben;
• ein Maklervertrag fehlt oder für Sie nicht klar erkennbar war, dass die Vermittlung provisionspflichtig sein soll;
• Sie der Provisionsforderung vor Abschluss des Maklervertrages ausdrücklich widersprochen haben, der Makler aber dennoch weiter tätig wird;
• die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung oder eine sonstige nach dem 24. Juni 1948 bezugsfertig gewordene preisgebundene Wohnung (z.B. Sozialwohnung, Belegungsrechtswohnung und Wohnungen im „Zweiten Förderweg“ nach §§ 88 d und 88 e des II. WoBauG) ist;
• durch den Mietvertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
• der Wohnungsvermittler selbst Eigentümer, Verwalter, (Vor-)Mieter oder Vermieter der Wohnung (oder mit diesem eng wirtschaftlich verflochten) ist.

Pflichten des Makler

Der gewerbsmäßige Makler darf Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Er darf öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen; bietet er Wohnräume an, so hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind (vgl. § 6 WoVermG). Verstöße hiergegen führen zwar nicht zur Nichtigkeit des Maklervertrages, der Makler handelt aber ordnungswidrig und kann hierfür mit einer Geldbuße bis zu 2.500 € belegt werden

Unzulässige Provision gezahlt?

Wenn Sie dem Wohnungsvermittler ein ihm nicht zustehendes Entgelt, eine Auslagenerstattung, einen Vorschuss oder eine überhöhte Vertragsstrafe gezahlt haben, so können Sie ihre Leistung zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB.

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