Betriebskostenabrechnung

Soweit der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, kann der Vermieter einmal im Jahr über die geleisteten Vorauszahlungen eine Abrechnung erteilen.

Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs müssen in einer Betriebskostenabrechnung mindestens folgende Angaben enthalten sein:

• Angabe des Abrechnungszeitraumes
• Ausweisung der Gesamtkosten für das Objekt im Jahr
• Bekanntgabe des Verteilerschlüssels (Wohnfläche, Personen, Verbrauch)
• Anteilige Kostenermittlung für den einzelnen Mieter
• Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungen mit den Gesamtkosten

Erläuterungen
Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum kann das Kalenderjahr sein, es können jedoch auch andere Zeiträume (beispielsweise 01.05. eines Jahres bis zum 30.04. des nächsten Jahres)gewählt werden. Der maximale Abrechnungszeitraum darf sich nur auf 12 Monate erstrecken, darüber hinaus gehende Zeiträume führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Es dürfen nur die Kosten berechnet werden, die im festgelegten Abrechnungszeitraum auch tatsächlich entstanden sind.
Verteilerschlüssel

Bedingt durch die Mietrechtsreform 2001 gibt der Gesetzgeber vor, dass die Betriebskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche verteilt werden müssen, wenn kein anderer Verteilerschlüssel zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Als vereinbart gilt der Verteilerschlüssel, der im Mietvertrag ausgewiesen ist oder der zwischen den Parteien seit längerer Zeit praktiziert wird.

Verbrauchsabhängige Betriebskosten sollen nach dem Gesetzgeber nach dem tatsächlich erfaßten Verbrauch abgerechnet werden oder zumindest nach einem Aufteilungsmaßstab, welcher der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Überprüfungsfrist
Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter ca. 4 Wochen Zeit die Abrechnung zu überprüfen.

Eine Überprüfung sollte immer dann vorgenommen werden, wenn sich Kosten nicht unerheblich erhöht haben. Dem Mieter steht ein Einsichtsnahmerecht in die Originalunterlagen zu.

Seit der zum 01.09.2003 erfolgten Mietsrechtsreform hat der Mieter 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen. Danach ist er mit Einwänden ausgeschlossen, d. h. ob berechtigt oder nicht, der Mieter wird mit seinen Einwänden nach Ablauf von 12 Monaten nicht mehr gehört. Eine Ausnahme gibt es nur für den Fall, dass der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das Einwendungsrecht bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter 12 Monate Zeit hat, die Abrechnung zu überprüfen. Hierzu gilt das oben gesagte. Die 12 Monatsfrist legt lediglich fest, dass Einwände, die zu dem Zeitpunkt noch nicht erhoben worden sind, nach diesem Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden können. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung und fordert einen Einblick in die Originalrechnungsunterlagen, kann er mit der Zahlung so lange warten, bis ihm der Vermieter dieses Recht eingeräumt hat.

Seit dem 01.09.2001 hat der Vermieter spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten eine Abrechnung zu erteilen. Erhält der Mieter erst nach diesen 12 Monaten eine Betriebskostenabrechnung, die eine Nachzahlung ausweist, so besteht seitens des Mieters keinerlei Zahlungsverpflichtung. Weist die Abrechnung ein Guthaben aus, so kann der Mieter die Auszahlung verlangen.

Von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme:
Hat der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, ist er „entschuldigt“, er kann seine Nachforderung noch geltend machen. Entschuldigt wäre der Vermieter beispielsweise dann, wenn eine Abrechnung des Energieversorgers stark verspätet übermittelt wird. Nicht entschuldigen kann sich der Vermieter mit Nachlässigkeiten seiner Angestellten oder beauftragter Verwaltungsfirmen.